写字楼销售需要掌握哪些知识？写字楼租赁营销方案

  这两天有朋友要在深圳租写字楼办公，顺便了解了一下目前写字楼的情况，如果大家说房价的高昂是地产泡沫的一种表现形式，房租和写字楼的空置情况则更是关系到实体经济的活跃程度，以北上广深为例，四大一线城市的写字楼空置率均有6%到20%不等幅度的上升，尤其是深圳，可以说位居四大一线城市之首。部分二线城市的写字楼空置率甚至超过了50%，大部分城市空置率都超过了20%，而这2年，受到疫情冲击，写字楼空置量，可以说是不断更新新的记录，深圳从2018年空置率14%飙升到如今26%，其中南山的空置率超过30%，前海甚至超过40%，市场令人担忧。

  写字楼为何空置率越来越高呢？有以下原因（可以留言补充）：

  1）写字楼存量远超所需，但写字楼项目却还在不断获批、竣工、入市，持续扩大供给，甚至相当一部分还是国企规划建设的。

  2）由于经济下滑、行业监管趋严，互联网、金融暴雷频现，部分企业纷纷倒闭撤退，部分企业就算扛过去了，也会为了减轻租金压力选择缩减办公面积，或搬到非核心商圈的写字楼。往年租赁写字楼的中小型企业多一些，今年受到疫情冲击，不少中小型企业濒临倒闭破产，失去了这部分需求，写字楼市场自然就冷清了下来,另外现在很多行业更加流行线上办公，取代了线下工作的模式，对办公环境的要求降低了。

  3)政府在批地的时候也过分乐观地估计了城市招商引资能力、企业孵化能力，没有衡量好写字楼的建设速度，从而导致城市建筑布局不合理，写字楼建设速度却大大超出企业发展的速度.

  4)虽然说空置率越来越高，但租金下降得不是很明显，就拿深圳来说，有专家说深圳目前的写字楼供应量够25年用，但你去租写字楼发现，租金还是很高的，因为深圳总体经济运行保持稳定增长，从GDP数据上看，2021年上半年1.43万亿，同比去年增长13%左右，数据是这样的，可能正因如此，很多写字楼租金没有降反而还上调了，但你发现跟哪个人聊，都说生意比之前不好做。空置率高可想而知。

  5）产品定位上盲目地跟风，开发商很少关注后期运营，更注重短期效益

  6）目前全国整体上缺少培养专业运营写字楼人才的土壤。

  在现有情况下写字楼楼，特别是传统写字楼如何升级营销呢？在这里给出几条思路，希望大家能留言补充探讨：

  1：站在用户的角度解决用户的问题。创新产品解决方案，提升产品附加值，精准抓取目标客群产生互动，将产品与目标客群链接起来，跟用户进行互动。比如中海地产，推出Officezip联合办公品牌，在靠椅上面细节的考虑：15度的椅背倾斜可以加速血液循环，带来更多的氧气，让注意力更加集中；45度的倾斜角度可以给脊椎和腰部柔性的支撑；这些都是从客户需求角度出发。

  2：智能化升级向5A靠齐。5A是指写字楼具备智能化系统中的5个方面，包括BA(楼宇智能化) 、CA(通讯智能化)、 FA(消防智能化)、OA(办公智能化)、 SA(安保智能化)。这个是趋势了，没有条件升级的，飘过。

  3：充分利用新媒体工具多维度、多渠道、多形式传播扩散。开发具有创意的传播点和合理的渠道搭配，快速集中式进行爆破。

  4：从外到内有具备自己的文化风格。写字楼外户外宣传广告、室内广告栏，软装布局升级。

  5：打造客户粘性，必须思考如何维护你的客户，多关注你的客户动态，现在很多写字楼的服务管理仅仅限于安保、卫生、电器维修等基础性物管服务。要有大管家服务意识。你要多了解入驻企业的经营情况，想办法为他节省开支，提升办公效率，而不是到了收租的时候找入驻企业沟通，平常没有互动。

  6：定期组织举办活动。活动形式可以是培训活动、交流沟通会、产品推荐会等等

  7：打造一个资源整合平台，把入驻企业商家企业资源整合起来，各取所需，互利互惠。

  8：招商思维升级，分散招租思维转为产业园招商思维，一栋写字楼，一个管理中心，统一管理，重视入驻企业关联，筛选企业的时候植入产业园思维，重视企业之间的关联，集聚效益和规模效益。（多个业主，多种管理经营，散打的未来必将淘汰）

  （图片来源于网络）

  结语：写字楼营销升级目的：降低空置率，如何获得更稳健的租金增长，同时做好合约管控，租金收缴风控工作，确保租金能够正常收缴。必须转变经营思维，从专业素质、服务意识、风险意识、综合运营能力等都需要大幅提升。