北京写字楼投资前景如何（写字楼租赁行业前景）

  一季度取得了开门红表现的北京写字楼市场热度不减，2022年二季度市场表现依旧抢眼。据高力国际数据显示，2022年二季度全市场净吸纳量近37万平方米，扣除自用和预租面积后，市场去化量近25万平方米，基本和一季度持平。强劲需求引导下，北京二季度写字楼去化超20万平方米，空置率进一步下降至18.2%。

  合硕机构首席分析师郭毅在接受记者采访时表示，若当前市场变量不发生变化，下半年市场成交热度提升的情况可能会继续保持。

  甲级写字楼去化量任务超前完成

  从高力国际数据来看，全年去化量超前完成和空置率进一步下降是二季度北京甲级写字楼市场的主要特征。

  数据显示，相较历史平均数据而言，北京甲级写字楼市场以上半年累计超50万平方米的去化量提前完成了全年任务，同时也是近十年来首次连续两个季度出现超过20万平方米的市场去化。在市场强劲需求引导下，尽管北京二季度新入市项目增加到31万平方米，但空置率仍进一步降低到18.2%。

  从去化量的区域分布来看，大部分市场基本面表现较为积极。戴德梁行统计，受中央商务区和东二环新增供应持续放量的影响，核心商圈依旧成为众多企业青睐区域，季度净吸纳量占全市净吸纳量的65.8%，达12.9万平方米，为自2018年一季度以来单季最高值。至此，五大核心商圈空置率环比下降0.6个百分点至10.0%。

  高力国际董事总经理邓懿君表示，CBD本季度表现火热，在大宗租赁成交的支撑下，市场快速去化，净吸纳量（剔除自用影响）超过9万平方米，空置率进一步降至13%。

  郭毅向《华夏时报》记者分析道：“北京市写字楼出现向好趋势，与疫情之后经济的强势反弹密不可分。首先，北京市近年来产业转型和科创产业升级一定程度上拉升了写字楼的需求，加之总部型企业逐渐向北京等核心城市聚集，需求度的提升也较为显著。”

  总体来看，金融街市场目前是本季度唯一出现企业外溢的市场，但外溢规模有限，整体空置率依然保持低位，金融街市场进入阶段性调整时期。

  下半年供需平衡可待

  值得关注的是，据戴德梁行数据显示，北京写字楼市场将继续迎来约90万平方米的新增供应。

  那么面对较大的供应压力，市场是否会出现空置率反弹的情况呢？

  对此，戴德梁行指出，大量的新增供应或将继续拉高北京整体市场空置率，且平均租金水平或将继续面临下行压力，不过预计受市场青睐度高的影响，下半年五大核心商圈受新增供应影响或将有限，市场租金和空置率表现将更为平稳。

  高力国际华北区研究部董事陆明表示：“下半年可能依旧会出现供大于求的情况，但整体全年市场大概率会实现供需平衡，届时我们相信年度净吸纳量也极有可能创出十年新高。”

  结合前两个季度北京写字楼的强势行情，高力国际也在其报告中表述称，从下半年供需两端来看，整体保持供需平衡指日可待。

  高力国际分析认为，虽然供应压力依然很大，但市场空置率出现大幅攀升的概率非常小，主要有三个方面的原因：第一，新项目自用和预租比例相对较高，因此实际入市面积对市场冲击有限；第二，目前市场仍有大宗租赁交易在谈并可能在下半年完成；第三，虽然预计下半年市场热度会有所回落，但整体需求依然会维持相对高位。

  结合市场政策，这几年北京商业办公市场出现了明显的价值低估，出现的估值下降远低于城市经济发展和产业活力。在现状之下，北京写字楼未来价值增长的预期是存在可能性的。“目前拉动写字楼上涨的因素的确没有出现扭转，在因素客观存在的情况下，下半年整体市场升温的情况还会保持。”郭毅认为。

  互联网科技、医疗健康企业活跃

  戴德梁行统计显示，二季度成交方面来看，互联网企业、保险类、律所类、会计师事务所类企业继续活跃，这几大行业成交面积共占所有行业总成交面积的50%以上。

  并且该特征在大宗交易市场也较为显著，据高力国际统计，第二季度北京大宗交易市场主要交易4宗。分别为和谐健康保险以约90.6亿元收购北京SK大厦，旭辉集团以约33.2亿元收购华熙LIVE.五棵松50%股权，某互联网公司以约28亿元收购上地办公楼以及万国数据以约38亿元收购顺义数据中心。整体来看，受益于线上经济发展及互联网企业的扩张需求，中关村、上地板块的办公物业将持续吸引市场关注。

  机构预测，对于未来2-3年北京写字楼市场的发展而言，预计北京市场新增项目将大幅减少，整体市场都将处于稳定去化阶段。大宗交易方面，预计以互联网科技为首的大宗交易趋势或将延续，在十四五期间，北京楼宇经济将进入以新经济行业为主要需求动力，以绿色环保和智能科技为发展核心，服务于高新技术企业和高端服务企业的高质量发展阶段。