写字楼未来发展趋势（商业写字楼未来将这样发展）

  “精装修网络地板化”、“写字楼文化差异化”、“样板层娱乐化、体验化”将是未来写字楼发展三大趋势，也是未来写字楼租赁去化的不二法宝。2020-2022年世界发生空前绝后之时代大变局，在写字楼行业亦是如此，坐等客户上门的时代已经远去。

  一、精装修网络地板化

  “精装办公、拎包入住”是这两年写字楼租赁市场的一个新趋势，租户更喜欢带精装修的项目；精装修的办公空间更容易出租，去化周期也更短。

  目前精装办公有两种模式。定制化精装办公和装配式精装办公。定制化精装办公将装修做成了一个消费品，也是消耗品，它是会折旧的。租户要为全部装修买单，而下一个租户来可能会觉得这种装修不适合或者不好用，要恢复原状要拆除重新装修。

  有没有可能让租户的装修成本降低一点？让遗留装修的复原费用少一点？装配式精装修为我们提供了一条解决路径。

  1、装配式精装修

  装配式精装修，目前还处于初步发展阶段，但是比纯粹的装修传统工艺是进步的一大步，这个进步表面看是体现在工艺上，深层看体现在资管思维上。

  以前的工艺其实是手工业，比如现场你要抹一个墙，这个墙平不平，取决于现场干活的小工手艺好不好？态度认不认真？是没法标准化的。但装配式精装修把装修的主场，从写字楼的物业单元内转移到了工厂，在工厂把一些标准件加工好，到现场就剩一个组装环节。

  2、这种组装有三个好处：

  1）非常快，中海地产广场实验证明，从平面图设计好到整个家具入场开放保洁做完一共是15天，速度比传统装修速度快两三倍不止。

  2）没有建筑垃圾，国家现在提倡零碳低污染，要实现碳中和，建筑装修的污染其实占很大比重，施工现场没有泥水工程，没有电钻，没有抹灰，所以是没有污染的。

  3）装修标准化，装修起来比较简单，施工的成本和过程就变得很节省。只需要两三个普通工人，不需要很复杂的专业技术背景，在现场就可完工，也不需要复杂的大型设备。

  整个办公的装修，如果我们把它简化到极致，不要特别个性化的东西。就只需要三种材料，植物碳纤维板隔墙，单层玻璃隔断，双层玻璃隔断。而这三种材料它共同的特点有两个，第一就是都可以在工厂做好，拿来现场拼装。第二就是重复利用率非常之高，不会坏。如果你要把它复原也很简单，玻璃擦干净，上面那些之前贴的胶条给它擦干净，它就是一块新玻璃。

  3、为什么要做网络地板化？

  “网络地板化”是个比喻，如果装配式装修工艺，将来达到一个非常成熟的状态，能够像今天的网络地板、铝扣天花板一样，任何一个租户来都可以根据你的需求随意地拆卸组装改动它，那将是行业的一次突破性变革。

  上一个租户离开之后，下一个租户继续用没有任何区别。网络地板上面铺一层地毯，底下的地板用了10年20年几十年是没有任何问题的，可能零星有一些损坏，只需零星更替就行。

  如果能达到这一步，那本质上将是一个什么革命呢？以前的装修是消费品，而能够重复利用的装配式装修，其实变成了固定资产，以资管的思维看，这是一次革命，会带来两个好处：

  1）对租户而言，大大降低了租赁成本。写字楼开发企业或运营管理企业做装配式精装修，因为可以用几十年，所以不着急在一个租户或两三个租户身上把成本收回来，对业主或管理者来说装配式精装修是一个固定资产。对于单一的租户来讲，你承担的就是这个资产的一部分成本，所以租户的成本降低了。装配式不是定制标准的，如果说定制化装修是千人千面，那么装配式的标准装修就是千人一面、二面，顶多三面、四面，有限的个性化，保证了标准化，才能够实现重复使用。进而才能保证每个租户分摊的费用只是一部分，所以成本少了。

  2）对业主来说，一旦“精装修网络地板化”，装修变成了资产，必然会带来租金的溢价。也许这个溢价不是很高， 假如说溢价为30元钱，等于说每平米一年可以多收360元，假设资本化率是6%，那么每一平米的资产增值6000元。

  所以一旦把精装修资本化，它会带来一个你之前完全没有想到的一部分收入，就是资产的增值，与定制化装修相比，装配式精装修，除了租金的溢价之外，更重要的是资产每平米增值了6000元。那么10万平方米的项目每平米多收益6000元，等于项目多融资6个亿。这就是装配式，或者说网络地板化的装配式精装修，带来的一个前所未有的资产收益。

  二、写字楼文化差异化

  截止目前不同的楼宇之间PK的是什么？第一个，PK地段。但我们知道地段是改不了的，你没有权利选择。第二个，PK硬件，PK物业的服务。但硬件是有天花板的，不仅如此，很多楼宇在硬件上，同质化非常严重，几乎差别不大。

  1、写字楼PK人设的时代来临

  现在的写字楼竞争是竞争“好不好”，PK的是硬件，我净高2米7.你净高3米，谁都知道，你比我好。但现在大家都是3米了，怎么办？所以未来的写字楼竞争，不再是竞争“好不好”，而是竞争“喜不喜欢”。你喜欢这个楼，我喜欢那个楼，我们都愿意为自己喜欢的楼多掏一点钱，这点钱就是“喜欢”的溢价，而喜欢的前提是你得跟别人不一样，所以要差异化，而差异化的根源是文化的差异化。

  未来写字楼发展的方向一定是要打造文化IP，塑造人设。以前只有购物中心有IP，写字楼以后也可以有。

  三、写字楼样板层娱乐化，体验化

  1）沉浸式展示，让客户感同身受

  2）从人性出发，创新互动式样板体验

  这样有一个什么问题？从头到尾都是单方向的输出，你给租户讲，客户就听，没有体验，没有互动。

  假如说能够把刚才提到的一些东西或者一些更多还没有想到的东西融入到这个样板层当中，有没有可能客户的感受会更加不一样。

  这就是第三个趋势：写字楼样板层的娱乐化、体验化和场景化。

  要传达给客户的那些硬性指标，层高、用电量这些内容，完全可以通过PPT，通过楼书，通过折页，或者通过样板层非常小的一个空间就可以告诉他，更多的场景应该拿来供他去娱乐去体验。

  总结一下三个趋势：第一是精装修网络地板化，第二是写字楼的文化差异化，第三就是样板层的场景化、体验化、娱乐化。