投资写字楼的利与弊（住宅 公寓 商铺 投资三者 优势和劣势）

商铺，作为“生活的最后一公里”，拥有稳定性、增值性、耐久性的特点，时间越长人气越旺，价值和租金自然水涨船高。而公寓具有低门槛、低投入、高收入的优点，而且不限购、不限贷，既能作为安家城市的首置型过渡产品，也能兼顾未来收益。那么两者对比，哪个更具投资价值呢?楼市投资逻辑变了，住宅、公寓、商铺、写字楼投资机会分析

  01 宏观格局

  1、城镇化：处于从60%向80%迈进、“触顶前的减速期”，第三轮城镇化属于典型的“大城市时代”。

  2、经济增长：进入中低速发展阶段，增速一步一步逐级下台阶，不存在所谓的L型，就是下楼梯。没有最低，只有更低。5时代、4时代、3时代将逐渐到来。

  3、货币发行：与经济增长相匹配，进入中低速增长期。中间可能因疫情等意外因素，最多适度调节，改变不了大趋势。全球央行进入收水期，短期还要忍受缓慢降杠杆的痛苦。

  4、人口增长：增速下降，红利消失，老龄化趋势明显，三胎政策改变不了下滑的大趋势，最多延缓下滑速度。

  （三胎政策）

  5、房地产市场：鱼尾行情，量已经基本触顶，未来以高位盘整为主，中长期伴随缓慢下降；房价暂时看不到天花板，未来中长期大概率以低速、缓慢、曲折的形态不断向上拓展，10-20年的时间至少应该是有的。

  02 住宅市场的新逻辑

  01 市场容量三大趋势

  （1）房住不炒，投资需求将长期被压制。

  （2）居住需求与人口高度相关，人口总量触顶回落，住宅需求总量未来也将是触顶回落态势，变化趋势与人口趋势高度相关。从高位盘整，到中长期缓慢下降。

  （3）新房市场和增量市场将逐渐回落，存量市场占比将逐步提高。虽然短期的二手房指导价对存量房市场有冲击，但是改变不了大趋势。

  02 住宅房价三大趋势

  （1）涨的慢了。住宅市场进入低利润和强监管时代，政府通过楼市调控主导二次分配，大涨和暴利再无可能了，会长期把房企利润和房价涨幅控制在微利低水平。不同年份出现横盘、微涨、小幅上涨都有可能，偶然也可能遇到周期性或偶发性的短时间大涨，但是平均下来，多年平均涨幅一定会很低，可能很多跑不过房贷利率，甚至可能跑不过存款利率。投资房产成鸡肋，可能不赚钱，甚至可能会亏钱。

  2、分化加剧。涨跌都是常态，而且能涨的城市、板块和楼盘越来越少，可能跌的会越来越多。投资成为技术活，一不小心买到跌的，不赚反亏，今后投资的坑会特别多。

  3、过程曲折。中间可能经常面临回调，甚至可能遇到中期周期性、偶发因素促动的大回调，如亚洲经济危机、08金融危机等。普通人越来越难把握波动趋势，要有像股民一样遭受折磨的耐力和承受力。

  总结一下住宅投资关键词：

  （1）高成本，投入大，动辄几百万。

  （2）投资周期长，限售影响，短期投机炒房很难了。

  （3）回报率低，房价上涨赚差价越来越难。限售拉长投资周期，平均回报率很难高的上去。即使运气好遇到一年大涨，也可能被几年小涨不涨摊薄掉。

  （4）过程受虐，经常性要忍受滞涨甚至下跌。

  （5）容易踩雷，坑太多，一不小心买到不涨反跌的，还要亏掉本金。

  但是总体来看，相对公寓、商铺、写字楼等物业，住宅可选的标的依然比较多，依然是风险相对小的投资。但前提是能接受较低的回报率，能忍受过程中的折磨，更关键的是要有眼光，能够选到稳赚不赔和涨幅最靠前的楼盘，这才是真本事。

  03 公寓市场的新逻辑

  1、认清现实

  （1）租赁市场的机会只集中在少数一二线城市，人口净流入，外来人口多，租房客群基数大。绝大部分中小城市根本没机会，几乎没有活跃的租赁市场，公寓在这些城市几乎等同于垃圾资产，完全没有活路，再便宜都不要碰。

  （2）租赁市场供应过量，不但公寓供应过剩，还有大量可供出租的住宅房源，近年来一哄而上的保障性政府租赁房、人才公寓，市场化改造的长租公寓。供应量太大了，大量的公寓大量卖不掉，租不出去。

  2、如何破局

  公寓市场不是没有需求，有需求就可能存在市场空间。公寓的投资机会，需要同时满足几个条件：

  （1）有市场。少数一二线城市，租赁人群集中的区域，需求旺，客群基础庞大，市场活跃。

  （2）公寓标的的市场竞争性强，有市场空间。不管是地段、交通、配套还是产品品质、品牌、物业、服务等，在区域市场中都具有足够的竞争力，是绝对受市场欢迎的好项目。

  （3）价格上被错杀或低估，高性价比，高投资回报率。由于公寓市场整体不景气，或者竞争过于激烈，或者回笼资金、加快去化的需要，多种因素下导致优质公寓价格明显低估，投资回报率处于头部位置，正好赶上了优质资产最倒霉的时候，遇到了最佳买点。

  同时满足了以上三大条件，基本就可以出手了。这样的项目，在市场上占比不会超过10-20%。所以公寓投资还是属于机会型投资，不见兔子不撒鹰，不见好项目不出手。宁可不买，绝不买错。

  3、公寓投资的优势

  （1）投资小，便宜的几十万就可以投资，适合更多的普通人。住宅投资往往要数百万，而对于总价60万左右的公寓，首付30万就可以投资。

  （2）政策友好，进出自由：不限购（住宅被限购无法投资了，可以投资公寓）；不限贷（贷款灵活，部分装修贷、信用贷等贷款利率比房贷还低）；不限售（可变现）。

  04 商铺投资的新逻辑

  1、残酷的现实

  （1）需求断崖式下滑。线上购物对线下零售的冲击，线上支付对银行网点的冲击，疫情对餐饮、旅行社等的冲击，楼市调控对中介门店的冲击，整顿培训机构对集中式商业的冲击等。冲击一个接一个，线下商铺的需求正在经历合围打击，断崖式下滑。今后中长期很难再缓过来，大势无法改变，需求的底层逻辑变天了。

  （2）天量库存。商业综合体、社区商业等全部供应过量，大量卖不掉、租不出去。

  2、有投资价值的商铺，很难发现共性规律。

  一般需要同时满足条件：

  周边有充足的需求，供应量又偏少，这种情况在商铺建设无孔不入的大环境下，少之又少。优质的位置，奇低的价格，客流的保障，为社区居民服务、为写字楼服务、菜场门口附近的等等，具有足够刚性的商业需求，又有合适的产品，尚有不错的潜力。

  80年代的南京菜市场:热闹非凡

  3、商铺投资的优劣势

  （1）优势：不限购、不限贷、不限售。

  （2）劣势：总价高，数百万级，一般人没有这个经济实力。投资大，风险高，一旦投资失败，损失也大。公寓几十万投资，影响小得多。

  05 写字楼投资的新逻辑

  1、残酷的现实

  （1）整体经济不景气，以及对P2P等的整顿打击，部分行业出现公司倒闭潮，新开企业数量少，对写字楼的总体需求在下滑。

  （2）库存大，供应严重过量，大量卖不掉、租不出去，还有大量新项目在建、待建。各类科研用地性质的产业园区还与市场化的写字楼抢生意。空置率上升、租金下滑是未来的大趋势。

  2、有投资价值的写字楼，很难发现共性规律。

  一般需要同时满足条件：

  周边有充足的办公需求，待入驻企业数量大，供应量又偏少，这种情况在写字楼建设无孔不入的大环境下，确实太少了。

  个别市场可能存在空白，结构性的市场机会，比如真正最高档的优质写字楼稀缺，供不应求，可能短期就存在机会，但是这种一般又不可能散售，普通投资者根本无法投资。能够散售的，一般都是红海，真正有机会的并不多。

  区域需求旺盛的稀缺散售写字楼，如果品质足够好，价格足够低，在区域内竞争优势突出，可以酌情考虑。有时自用兼投资也是可行的选择。

  3、写字楼投资的优劣势

  （1）优势：不限购、不限贷、不限售。

  （2）劣势：分割销售的小户型一般较少，总价普遍高，数百万级，一般人没有这个经济实力。

  06 举个栗子：南京公寓分布图暗藏的投资机会

  1、公寓投资法则

  （1）客源充足：地缘客群，以及主要地铁线上的客群

  （2）在租赁市场具有竞争优势：地铁、商业、娱乐以及产品品质、品牌、物业、服务等，综合要素的受欢迎程度要排在前部，最好是头部。

  （3）回报率高：小户型、低总价，性价比高，租金回报率高。核心是控制总价，公寓投资最关键的是看总价。

  2、主城区公寓洼地，为何南站成为全市最被低估的公寓板块？

 近期整理了全市的公寓总价地图，从全市公寓的总价段分布来看，城中和河西2大板块定位于高端豪华公寓，位于南京公寓金字塔的顶端，总价基本都在150万以上。其中，城中最贵的公寓单价今年将达到5-6万元/㎡左右，与豪宅价格高度看齐。

  在南京传统的主城区，城市一环沿线，城北燕子矶、城东（马群、金马路）的总价段基本都在100万左右。

  而南站板块则成为传统主城区的公寓洼地，60-80万就可以买到一套品牌开发商的公寓产品，这个价格与尧化门差不多，而且和江北新区、浦口、江宁小龙湾的公寓总价基本相当，比江宁大学城和禄口也就高出一点点。

  南站作为南京第3大市中心，仅次于新街口和河西，但是公寓的价格区间不但与新街口、河西相比相去甚远，总价段只有他们的1/2-1/4，甚至比城北、城东的还要低将近一半，只能和江北、江宁部分区域看齐，与南站的地段价值和在全市的地位明显不匹配，与各区域当地的公寓租金水平也完全不匹配，在南京公寓市场明显被低估，属于投资价值属性最高的区域之一。

  总价段的低估，意味着投资回报率的极大低估。以南站的地位和产业发展水平、租客的租金承受能力来看，租金水平至少应该在城北燕子矶、城东（马群、金马路）之上，但是入手公寓的总价却相差很多，投资回报率南站要领先太多了。

  与总价差不多的同样在60多万的江北新区、浦口、江宁部分区域相比，南站的地段优势、交通便利程度、配套水平高出很多，租金水平也是一样，差不多的总价，肯定投资回报率更高，出租率也更有保证。

  南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉，对公寓市场一直坚持“只有10-20%的优质和高性价比的公寓才有投资价值”的观点。

  张辉认为，投资公寓，就是要把这投资回报最好的10-20%的项目挖掘出来，要寻找最被市场低估的产品，这样未来的出租率和投资回报率才更有保障，才更能走向无风险投资。

  金轮星际中心公共空间效果图

  而南站的金轮星际中心等低总价、高品质公寓，恰恰是这样的优秀标的之一。公寓市场鱼目混杂，要么不买公寓，既然决定买了，就要会选这种高性价比的。实际上，在住宅限购、限贷、限价、限售背景下，投资价值越来越低，而高性价比公寓的投资价值其实还是很好的，一批有眼界、会算账的聪明投资者其实已经提前下手了，南站板块这样总价60万起的低总价公寓也是卖一套少一套，卖完之后也很难再有这样低价的产品了，今后的新项目很可能总价要接近100万了。